Użytkowanie wieczyste. Obowiązkowe przekształcenie we własność

Uchwalenie ustawy o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości wprowadziło sporo zamieszania i wywołało u osób zajmujących się obrotem nieruchomościami wątpliwości odnośnie do dalszego istnienia prawa użytkowania wieczystego. Pojawiły się głosy, że uchwalone przez Sejm zmiany są zbyt radykalne.

Zwrócono uwagę na to, że ustawa wprowadza przymus dokonania formalności przez osoby fizyczne, które otrzymały w użytkowanie wieczyste grunty stanowiące własność Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. Aby grunty były nadal w ich posiadaniu, muszą przekształcić prawo do nich.

Nie wszyscy użytkownicy będą mogli skorzystać z możliwości przekształcenia swojego prawa. Barierę dla wielu będą stanowiły koszty, ponieważ najczęściej będą musieli zapłacić za dopełnienie formalności, a może ich nie być na to stać. Wysokość opłaty będzie zależała od wartości rynkowej nieruchomości, a tylko użytkownicy mieszkań i nieruchomości rolnych będą mogli skorzystać z bonifikaty. Na zwolnienie od opłat będą mogli liczyć jedynie użytkownicy, którzy otrzymali nieruchomość w użytkowanie wieczyste w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie innej nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa przed 5 grudnia 1990 r., albo takie użytkowanie zostało im przyznane na podstawie dekretu z 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na terenie Warszawy.

W sprawie odpłatności za przekształcenie prawa do nieruchomości wypowiadał się Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 12 kwietnia 2000 r. (sygn. akt K 8/ 98). Podkreślił wówczas, że przepisy ustawy z 4 września 1997 r. o przekształceniu (...) przewidujące bardzo korzystne dla użytkowników wieczystych warunki finansowe (czyli bardzo niskie opłaty), są niezgodne z konstytucją. Zdaniem TK nieodpłatne przekształcenie powinno być możliwe tylko wówczas, gdy użytkownik wieczysty utracił własność w wyniku wojny lub wywłaszczenia, a przyznane mu w przeszłości użytkowanie wieczyste było rekompensatą za tę utraconą własność. W przypadku innych osób brak tytułu do przyznania im nieodpłatnie prawa własności.

Jednakże wprowadzenie w ustawie odpłatności przy obligatoryjnym uwłaszczeniu użytkowników wieczystych budzi wątpliwości natury konstytucyjnej. W dodatku do czasu uprawomocnienia się decyzji o przekształceniu dotychczasowy użytkownik wieczysty zobowiązany będzie nadal do uiszczenia opłaty rocznej. Prawdopodobnie od osób, które odmówią płacenia, podwójnie będą te kwoty egzekwowane w drodze procesów windykacyjnych.

Wniosek o przekształcenie będą mogły złożyć osoby mające w dniu wejścia w życie ustawy status użytkownika wieczystego lub ich następcy prawni, pod warunkiem że na ich nieruchomości znajdują się budynki przeznaczone na cele mieszkaniowe lub garaże, względnie są to nieruchomości przeznaczone pod zabudowę. Z możliwości przekształcenia prawa będą mogli skorzystać również właściciele mieszkań spółdzielczych lub stanowiących odrębną własność.

Z opinii Departamentu Regulacji Rynku Nieruchomości Ministerstwa Infrastruktury

Konstrukcja przekształcenia z mocy prawa użytkowania wieczystego w prawo własności jest sprzeczna z treścią przepisu, zgodnie z którym na wniosek „zainteresowanego” wójt, burmistrz lub prezydent miasta, starosta lub marszałek województwa – w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego, albo starosta w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa stwierdzi w drodze decyzji przekształcenie.