Czy nowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego uporządkuje własność ziemi na wsi, czy tylko wprowadzi bałagan i stworzy kolejne pole do korupcji?
Dotychczas każdy, kto miał ochotę, mógł zostać właścicielem ziemi rolnej. Nikt nie sprawdzał kwalifikacji rolniczych, wielkości posiadanego już areału, czy zameldowania w gminie. W środę, 16 lipca, wchodzi w życie ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Według założeń ma ona za zadanie kształtować właściwą postać polskiego rolnictwa, którego podstawą są gospodarstwa rodzinne. Ma też powstrzymać spekulacje ziemią rolną po wejściu Polski do Unii Europejskiej i uniemożliwić nadmierny wykup ziemi przez cudzoziemców.
Jak mówią eksperci, może się ona jednak okazać kolejnym martwym, obchodzonym przez zainteresowanych aktem stwarzającym jednocześnie możliwości korupcyjne.
Jak to będzie z pierwokupem
Kontrola nad obrotem ziemią ma sprawić, że w siłę będą rosły gospodarstwa rodzinne. Uprawnienie kontrolne w nowym systemie będzie miała Agencja Nieruchomości Rolnych (do środy Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa). Będzie ona mogła ingerować w niektóre transakcje, korzystając z prawa pierwokupu. Jak to będzie wyglądało praktycznie? Każdy, kto od 16 lipca będzie chciał nabyć ziemię rolną, musi przyjść do notariusza z kilkoma nowymi dokumentami (potwierdzającymi status rolnika indywidualnego):
W wypadku, gdy nie spełniono jednego z tych warunków, wkracza Agencja Nieruchomości Rolnych. Ma ona prawo pierwokupu, ale wcale nie musi go wykorzystywać. Wszystko zależy od dyrektora regionalnego ANR i podległych mu urzędników, do których wpłynie sporządzona w biurze notariusza umowa wstępna. Dyrektor ma miesiąc na udzielenie odpowiedzi, czy będzie interweniował.
Jakie są kryteria wykonania przez Agencję prawa pierwokupu? Nie ustalono ich. Jak mówi wiceprezes ANR Józef Pyrgies, pracownicy Agencji powinni być zorientowani w lokalnym rynku ziemi rolniczej. Gdyby stwierdzili, że na obszarze, który im podlega, rolnicy chcą kupować ziemię (panuje głód ziemi), to jest to jest to przesłanka do skorzystania z prawa pierwokupu. Transakcje na rynku mają bowiem służyć "poprawie struktury obszarowej gospodarstw rolniczych" czyli tworzeniu gospodarstw rodzinnych, a nie malutkich spłachetków czy ogromnych latyfundiów. Nie ma uniwersalnego klucza czy matrycy, według których urzędnicy muszą postępować – twierdzi prezes Pyrgies. Każdy region jest inny i to oni powinni być w nim najlepiej rozeznani. Pomagać im będą w tym między innymi gminy.
Jeśli Agencja zdecyduje się na skorzystanie z prawa pierwokupu, będzie musiała zapłacić taką cenę, na jaką umówili się sprzedający i kupujący. Jeśli jednak uzna, że jest ona rażąco zawyżona, może skierować sprawę do sądu, a ten – jeśli zgodzi się z jej argumentacją – ustali wiążącą cenę.
Niechlujna, nieprecyzyjna?
Zdaniem Piotra Polanowskiego, prorektora Wyższej Szkoły Gospodarowania Nieruchomościami w Warszawie nowa ustawa jest idiotyczna, niechlujna, nieprecyzyjna i napisana w wielkim pośpiechu. Tak naprawdę to nie wiadomo, o co w niej chodzi, co przyświecało jej autorom. Stwarza nieograniczone możliwości do interpretacji. Jest korupcjogenna na wielu płaszczyznach: począwszy od zdobywania wymaganych zaświadczeń, skończywszy na zasadach interwencji urzędników ANR.
Jak pociesza dyrektor departamentu gospodarki ziemią i infrastruktury wsi w MRiRW Jan Bielański, przypadki interwencji Agencji będą się zdarzały bardzo rzadko i to tylko w przypadkach ekstremalnych. W gestii Agencji leży już 3 mln ha, z których zbytem są wielkie kłopoty – mówi Bielański. Po co więc dokładać sobie kolejnych problemów?
Od decyzji Agencji Nieruchomości Rolnych nie ma odwołania. Jeśli dyrektor regionalnego oddziału wyrazi chęć zakupu ziemi, to nie pomogą ani prezesi w Warszawie, ani sądy. Kiedy Agencja zacznie wykupywać ziemię? Na ten rok nie przewidziano środków finansowych na wykonanie prawa pierwokupu. Będą one pochodziły z oszczędności lub ze zwiększonych wpływów ANR. Możliwy jest także transfer pieniędzy między lokalnymi oddziałami. Podstawowe wytyczne dotyczące realizacji ustawy zostały już przekazane do oddziałów terenowych, dalsze będą dochodziły sukcesywnie – mówi prezes ANR. Przepisy będą modyfikowane w trakcie, w oparciu o praktyczne doświadczenia oddziałów.
Zwiastuje to wielki bałagan w urzędach. A co w przyszłości? Oczywiście rynek się wybroni – wróży Piotr Polanowski. Każde prawo da się obejść, to również. Jak? Zamieniać nieruchomości, przejmować za fikcyjne długi... A że nie ma na razie przepisów wykonawczych? W naszym kraju to norma, one zawsze wchodzą z opóźnieniem
Adam Bronisz z firmy PB zajmującej się handlem ziemia rolną
Na kilka dni przed wejściem w życie nowej ustawy w kancelariach notarialnych panował tłok. Klienci to głównie osoby niespełniające wymogów nowej ustawy, a chcący kupić ziemię rolniczą. Są to zarówno osoby mieszkające na wsi, jak i w mieście.
Panuje bałagan związany z tym, że nie wiadomo, jakie będą przepisy wykonawcze. Sam jestem troszkę zdezorientowany. Na pewno ustawa utrudni prace pośrednikom takim jak ja. Przede wszystkim wydłuży się czas załatwiania spraw – teraz trwa to trzy miesiące. Jeśli będzie interweniowała Agencja, to trzeba będzie dodać jeszcze miesiąc – mówi Bronisz.
Ta ustawa razem z nowelizacją prawa budowlanego, która nie tak dawno weszła w życie, bardzo komplikuje rynek nieruchomości rolnych zasady budowania na ziemiach rolnych. To ustawa korupcjogenna – tak jak wszędzie, gdzie decyzja należy do urzędników.
Prawo pierwokupu
Obecnie najczęściej z ustawowego prawa pierwokupu korzystają gminy. Ustawa o gospodarce nieruchomościami daje im prawo pierwokupu między innymi w przypadku sprzedaży nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne czy sprzedaży nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków. Analogicznie do ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego prawo pierwokupu gminy nie wchodzi w grę, np. gdy kupującym jest osoba bliska sprzedającemu.
Decyzje o skorzystaniu z pierwokupu podejmuje wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Na jej wydanie ma dwa miesiące od chwili zawiadomienia go o treści umowy sprzedaży. Obowiązek powiadomienia urzędu ciąży jednak nie na sprzedającym (jak będzie w przypadku nieruchomości rolnych) tylko na notariuszu sporządzającym umowę.
Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami prawo pierwokupu wykonuje się po cenie ustalonej w umowie sprzedaży. Samorządy terytorialne mają też prawo pierwokupu w przypadku niektórych lasów. Skarbowi Państwa prawo pierwokupu przysługuje znacznie rzadziej niż gminom, Ustawa o przystaniach morskich daje je Skarbowi Pastwa w przypadku sprzedaży nieruchomości portowych.
.png)
Zaloguj przez Facebook
